07 Jul
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La Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana y desarrollada posteriormente en la Ley 1/2019, de 5 de febrero reguló de forma novedosa el procedimiento para la minimización del impacto ambiental que generan las viviendas construidas irregularmente en suelo no urbanizable que posibilita la legalización de las viviendas, incluidas aquellas sobre las que haya recaído una orden de demolición en ejecución de sentencia penal.

Actualmente, este procedimiento se encuentra regulado en los artículos 228 a 231 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell. 

¿Qué se entiende por minimización del impacto territorial?

La reducción de los impactos que producen en el medio rural los asentamientos residenciales en el suelo no urbanizable sobre los que no se pueden aplicar medidas de restauración de la legalidad urbanística. 

¿Por qué es necesaria la minimización del impacto territorial? 

A pesar de la dilatada regulación normativa en la Comunitat Valenciana en esta materia, han seguido incrementándose los problemas asociados a las edificaciones irregulares, lo que en gran medida se debe a que el anterior régimen jurídico resultó inaplicable, lo que generó un escenario de permisividad y laxitud jurídica. 

La falta de aplicación normativa y de intervención administrativa han perpetuado la problemática de las viviendas irregulares en suelo no urbanizable con servicios deficitarios. La existencia de graves riesgos sanitarios originados por vertidos incontrolados debido a la falta de saneamiento, la afección a terrenos con algún tipo de protección ambiental y la construcción en zonas críticas, en especial con riesgo de inundación o de incendio forestal, justifican la actuación prioritaria de las administraciones públicas. 

¿Dónde se localizan los mayores problemas? 

Se estima que, a nivel municipal, las localidades de Elche, Alicante, Crevillent, Onda, Alzira y Llíria son las que más viviendas tienen con más de 100 hectáreas de superficie susceptible de minimización de impactos. 

¿Cuáles son las obras de dotación de servicios a efectos de minimización de impactos?

Las obras de dotación de servicios se entenderán como obras de minimización y serán las actuaciones estrictamente necesarias para reducir los impactos que produce la vivienda en suelo no urbanizable, y que en resumen pueden comprender algunas de las siguientes:

  • Mejora de acceso y caminos. 
  • Acondicionamiento de saneamiento y abastecimiento de agua potable. 
  • Sistema de recogida de residuos. 
  • Suministro eléctrico y alumbrado. 
  • Medidas de mitigación frente a riesgos de inundación.
  • Medidas de prevención de incendios forestales. 

Las obras de minimización no son asimilables a las propias de un proceso de desarrollo urbanístico. 

¿Dónde se definen las obras de minimización estrictamente necesarias para reducir los impactos? 

El proyecto de obras públicas ordinarias define las obras de minimización estrictamente necesarias para reducir los impactos que produce la vivienda en suelo no urbanizable, y que han sido descritas anteriormente.

Criterios normativos y funcionales para iniciar un expediente de MIT.

Únicamente podrán legalizar la obra y el uso residencial las edificaciones completamente acabadas antes del 20 de agosto de 2014. Y ello con independencia de la situación jurídico-administrativa en la que se encuentren, y a salvo del contenido de las sentencias judiciales que sobre las mismas hayan recaído, que se deberán cumplir de acuerdo con lo que se disponga en las resoluciones de ejecución que los tribunales dicten, lo que permite que, en autos de ejecución penal de orden de demolición derivada de la comisión de un delito contra la ordenación del territorio, dicha demolición pueda ser suspendida en el supuesto de legalización sobrevenida por cambio de la realidad fáctica o de la normativa jurídica, "(...) sin que ello suponga, per se, un quebranto al derecho a la intangibilidad ya la ejecución de los pronunciamientos judiciales, hay que partir de la posibilidad que ofrece el artículo 230 en relación con el artículo 228 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (anteriormente 210 Ley 5/2014 de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), de que se legalicen" (Auto n.º3091/2022, de 26 de noviembre de 2022, de la Audiencia Provincial de València, Sección 1ª).

¿Cómo justificar que las edificaciones se encuentren en SNU? 

Se documentará mediante cartografía donde se represente el ámbito objeto de minimización sobre la clasificación y calificación del suelo correspondiente al planeamiento municipal. 

¿Cómo justificar que una parcela mantiene las características rurales? 

Si una finca rural ha sufrido o no una parcelación de carácter urbanístico se podrá documentar mediante la siguiente documentación: 

  • Se acreditará con un histórico del registro de la propiedad respecto a la parcela analizada o mediante un certificado emitido por el Ayuntamiento en el cual se indique que las parcelas objeto del inicio de un expediente de minimización no han sido sometidas a modificaciones parcelarias de carácter urbanístico. 

Se entiende que se mantiene la morfología rural si: 

  • Así lo refleja la documentación cartográfica de una situación anterior y posterior a la autorización administrativa de la segregación o división de parcela, en su caso.

Para demostrar que no se cumplen las características propias de la urbanización: 

  • Se podrá documentar con material fotográfico que justifique la no urbanización del ámbito.

¿Cómo justificar la antigüedad de la edificación? 

Para ello se podrá documentar mediante alguno de los siguientes medios: 

  • Podrán presentarse ortofotos del ICV de diferentes años, donde se vea que la huella de la edificación se mantiene en la actualidad. A ello, se deberá unir declaración jurada por técnico competente o por la propiedad donde se atestigüe la edad de la construcción o que es anterior a la fecha de 20/08/2014.
  • Certificado final de obra expedido por técnico competente.
  • Contratos y Facturas de las obras realizadas que contemplen todo el proceso constructivo, por ejemplo, no se aceptarán sólo contratos de la cubierta o cocina solamente. 
  • Cualquier otro documento que acredite debidamente la fecha de finalización de la vivienda.

¿Qué ventajas jurídicas otorga un procedimiento de minimización de impactos? 

La situación de la que parten las viviendas que pueden ser objeto de un expediente de disciplina urbanística es la de carencia de patrimonialización de las mismas. Es decir, la imposibilidad de que se declare la Obra Nueva y su inscripción en el Registro de la Propiedad. 

La carencia de declaración de obra nueva implica la imposibilidad de enajenar la construcción con todas las garantías, ya que solo se vende la parcela sobre la que está la construcción. También implica la imposibilidad de hipotecar la construcción y, en consecuencia, la de obtener un préstamo hipotecario que permita su adquisición por un tercero o la obtención de financiación garantizada. O, peor aún, supone la imposibilidad de heredar una construcción no regularizada por los herederos del infractor. 

Por lo tanto, la regularización de la edificación tiene una indudable ventaja para la propiedad ya que la patrimonialización implica que el inmueble se revaloriza a todos los efectos y, sobre la misma, se pueden ejercer derechos reales que antes no se podía (venta de la casa, hipoteca, herencia…) 

¿Qué ventajas económicas ofrece el procedimiento de minimización? 

Ante las indudables ventajas legales y medioambientales que implica el procedimiento de minimización de impacto, se producen una claras ventajas de carácter económico para la sociedad: necesidad de servicios de profesionales técnicos para dirigir y proyectar la regularización; servicios relacionados con la construcción e instalación de las medidas de minimización (mini depuradoras); sistemas de evacuación y vertidos, si procede; medidas de seguridad en zonas inundables o con peligro de incendios. Sin duda, surgirán opciones de negocio para financiar los trabajos de minimización e, incluso, las administraciones podrán planearse líneas de financiación o subvención de los trabajos de regularización. 

Si tienes una construcción de uso residencial en suelo no urbanizable completamente acabada antes del 20 de agosto de 2014 y deseas legalizarla, no dudes en contactar con nosotros. Inspecciona te ofrece un servicio de asesoramiento técnico y jurídico para facilitar la tramitación del expediente de MIT. 

Fuente: GUÍA ORIENTATIVA PARA LA MINIMIZACIÓN DEL IMPACTO TERRITORIAL: REGULARIZACIÓN DE VIVIENDAS EN SUELO NO URBANIZABLE. Conselleria de Política Territorial, Obras Públicas y Movilidad. València, marzo de 2021.

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