Si has comprado una vivienda de nueva construcción y no estás seguro de que la vivienda cumpla con las condiciones y calidades ofertadas por el promotor-vendedor, o has detectado la existencia de vicios y defectos, le interesa seguir leyendo este artículo.
El folleto publicitario y la memoria de calidades.
No es infrecuente que el promotor entregue las viviendas sin ajustarse al folleto y a la memoria de calidades ofertadas pese a su carácter vinculante.
El Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, establece que toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta debe hacer, por tanto, de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 12 de Julio de 2011, recurso: 1838/2007, señaló que "El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta,que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entende rque no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual ( art. 1.258 CC ), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento....".
Ante estas situaciones, la Ley protege al comprador y permite reclamar al vendedor una compensación.
Plazos de garantía en vivienda nueva
Tratándose de una vivienda nueva, y con relación a la reclamación de vicios y defectos constructivos, la Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de garantía, dentro de los cuales debe aparecer o manifestarse el vicio o defecto constructivo, sin perjuicio de las responsabilidades por incumplimiento contractual como vendedor de los edificios o partes edificadas frente a los compradores, conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos y el Código Civil y demás legislación aplicable (art. 17.9 y 18.1):
(i) 1 año, respecto de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras;
(ii) 3 años, para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, es decir, que afecten a parte de la obra relacionadas con la higiene, salud y protección del medio ambiente, el ruido, el ahorro de energía y aislamiento térmico y otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
Un edificio cumplirá con estos requisitos básicos, según un sector, cuando se respete la normativa administrativa de obligado cumplimiento y cuando se observen las normas que señalen las exigencias de calidad de los edificios. El art. 3.2 recoge la mención al Código Técnico de la Edificación (CTE), como marco normativo definidor de tales exigencias. De este modo se trata de objetivar el nivel de calidades y en conexión la responsabilidad derivada de la manifestación del defecto, que será exigible según se respeten o no esas condiciones.
(iii) 10 años, para responder de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Cómputo de los plazos de garantía
Los plazos de garantía se cuentan "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas". A este respecto, debe analizarse la forma en que debe computarse el plazo. Pues bien, si acudimos a la LOE, el art. 6 de la esa misma norma, al regular precisamente la recepción de la obra entiende que, salvo pacto expreso en contrario, "tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior".
Plazo de prescripción de la acción LOE
El plazo de prescripción, dentro del cual debe ejercitarse la acción, comienza a contarse desde que aparece el vicio constructivo (el cual debe haberse manifestado dentro del plazo de garantía); lo prevé el artículo 18 de la LOE y es de "dos años a contar desde que se produzcan dichos daños".
A la hora de reclamar, es necesario dirigir la reclamación al agente interviniente en el proceso de edificación que, por sus competencias, deba responder frente al propietario. El acierto a la hora de individualizar la responsabilidad es vital dado que la absolución de un demandado por ausencia de responsabilidad puede acarrear el pago de las costas procesales. La norma general es que la responsabilidad civil es exigible en forma personal e individualizada (art. 17.2 LOE), y solo será solidaria cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños.
Como vemos, la determinación de los vicios y defectos, así como su calificación, requiere de cierto rigor y nuestro servicio integral de inspección de vivienda nueva es capaz de prestárselo. La finalidad del informe es de detectar y determinar el alcance de los daños materiales ocasionados en la vivienda por los distintos agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, constituyendo el medio idóneo para poder canalizar las acciones para exigir las responsabilidades por daños materiales, dimanantes de los vicios o defectos, reconocidas a favor del comprador por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
